上海外滩一套1.5亿元的豪宅10秒售罄，而同一时期，远郊楼盘即使降价20%也难寻买家。

2025年的中国房地产市场，正经历一场前所未有的分化格局。当上海高端项目“高福云境”1.3亿-1.7亿元的房源开盘即售罄的同时，众多三四线城市的房价却持续阴跌不止。

这种“冰火两重天”的现象不仅体现在区域上，更贯穿于新房与二手房、国企与民企、高端与刚需之间，勾勒出当前中国房地产市场的复杂图景。

01 市场分化：核心区火热与边缘区冰冻

上海七成购房者买在核心区域，北京热门项目集中在五环内。

一线城市的核心区域市场活跃度不减。上海高端项目“高福云境”1.3亿-1.7亿元的房源开盘即售罄。北京“金九”期间，五环外限购放宽后，部分无购房资格人群及受限的改善型家庭获得购房机会，拉动了9月成交。

但同一城市的非核心区域却寒意十足。北京二手房市场仍在“以价换量”，特别是区域内出现新盘集中供应的区域，价格调整明显。上海新房同质化供应增加导致竞争加剧，客户决策周期延长，部分项目去化放缓。

三四线城市更加艰难。克而瑞数据显示，三四线城市供应量已“降无可降”，环比高增主要源于上月基数极低的扰动，绝对供应量依然处于历史低位。

02 房企生存战：头部稳健与中小房企挣扎

房地产行业的压力直接反映在房企财报上。2025年前三季度，77家A股上市房企中，41家归母净利润出现亏损，占比超五成。

行业整体毛利率降至14.22%、净利率为-5.57%，表明行业整体盈利能力持续恶化。

与此形成鲜明对比的是，头部房企依然保持稳健。招商蛇口2025年前三季度实现营收897.66亿元，归母净利润24.97亿元；保利发展同期实现营收1737亿元，归母净利润19.28亿元。

这些企业凭借充足的现金流和优质土储，在行业寒冬中展现出抗风险能力。

房企土地投资策略也更趋谨慎，“非核心不拿地”成为行业共识。克而瑞数据显示，2025年前三季度，一线城市土地成交金额占比达32.6%，较上年同期提升5.8个百分点，土地资源向核心城市集中趋势明显。

03 价格博弈：新房微涨与二手跌价

国家统计局数据显示，10月百城新建住宅价格环比上涨0.28%，但这主要是结构性上涨所致。

一线城市高端项目入市带动了均价上扬，并不能反映市场全貌。

二手房市场更能真实反映普通家庭的资产情况。10月百城二手住宅均价为环比下跌0.84?0，跌幅较上月有所扩大。

其中，昆山、淮安、南京等18个城市二手住宅价格环比跌幅均超1%。

这种价格分化在同一个城市内部也表现明显。上海二手房市场呈现“以价换量”态势，近八成房源的成交价低于挂牌价5%以上。

而深圳二手住宅成交均价为5.89万元/平方米，环比虽微涨0.3%，但挂牌均价却环比下降1%，显示业主预期仍在走弱。

04 政策干预：限购松绑与预期不稳

面对市场分化，各地政策也在不断调整。2025年以来，超200个省市县出台政策超510条。

北京、上海、深圳等一线城市相继优化了限购政策。

例如，北京允许符合条件的居民家庭在五环外购房不限套数；上海放宽了外环外的限购；深圳则放宽了非核心区的限购。

上海、深圳还明确不再区分首套和二套住房利率-8，降低了购房成本。

然而，政策效果似乎难以持久。汇丰研究指出，内房陷入政策空窗期，在经历复苏后，部分不利现象开始浮现。

摩根士丹利报告显示，11月内房销售进一步恶化，并录得七年来首次销售额低于10月份。

05 未来走向：质量革命与高库存压力

面对前所未有的分化格局，房企纷纷将产品力提升作为核心战略。

保利、中海、华润等头部房企相继发布“好房子”战略，从单纯的居住空间供给转向全维度生活价值交付。

招商蛇口构建了七大“技术体系”，覆盖从物理空间到服务生态的27项可感知亮点；建发房产则从“新中式文化理念”出发，细化为超1050条技术项。

但行业整体仍面临库存高企的压力。广发证券研究报告显示，50城新房成交同比下降37.5%，市场去化压力巨大。

截至9月末，多地新房去化周期已超过20个月的警戒线。

随着年底业绩冲刺季的到来，房企们正抓紧推出新品。保利发展推行“老盘新作、全面焕新”战略，招商蛇口则凭借其七大产品体系站稳市场。

购房者将在这场调整中获得更多话语权。但对于整个行业来说，这场“冰火两重天”的考验，可能才刚刚开始。